Gastos de Hipoteca

¿SABES QUE PUEDES RECLAMAR A TU ENTIDAD BANCARIA LOS GASTOS OCASIONADOS POR LA FORMALIZACIÓN DE LA HIPOTECA?.

El Supremo dictó Sentencia, en diciembre de 2.015, por la que declaró como abusivas las cláusulas que establecían determinadas entidades bancarias, al suscribir un préstamo hipotecario, y por las que imponían a los clientes el pago de todos los gastos de formalización de hipotecas, debiendo tenerse en cuenta que son las entidades bancarias las primeras interesadas en registrar la escritura hipotecaria, por lo que deberían asumirlas, al menos en parte. Habitualmente, al menos hasta ahora, la entidad bancaría, repercutía al cliente la totalidad de los gastos que se ocasionan con motivo del otorgamiento de la escritura de hipoteca, de su inscripción e impuestos. Esta es la cláusula que puede declarase abusiva en su hipoteca. Respecto de la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas, trámite que se da siempre en la realidad hipotecaria, tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad, se “cargan” como obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación. Pero tal como indicábamos, quien resulta tener el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, esto es , la entidad bancaria, pues así obtiene un título ejecutivo (artículo 517 LEC), constituye la garantía real (arts. 1875 CC y 2.2 LH) y adquiere la posibilidad de ejecución especial (art. 685 LEC). Consecuencia de lo que antecede, la cláusula discutida no solo no permite una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, sino que hace recaer su totalidad sobre el hipotecante, a pesar de que la aplicación de la normativa reglamentaria permitiría una distribución equitativa. Hay que tener en cuenta, que, si bien el beneficiado por el préstamo es el cliente y dicho negocio puede conceptuarse como el principal frente a la constitución de la hipoteca, no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista. Tal cláusula contemplada en la escritura, ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante, que no hubiese sido aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada, siendo, por ende, expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas. Al mismo tiempo, la entidad bancaria no queda al margen de los impuestos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al tributo sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho, al igual que de la expedición de las copias, actas y testimonios que interese y que, a través de la cláusula litigiosa, carga indebidamente sobre el cliente bancario.

¿QUIÉN PUEDE RECLAMAR?

La Sentencia dictada por el Tribunal Supremo el 23 de diciembre de 2.015, permitiría la reclamación a todos los que actualmente se encuentre pagándola, o, en su caso, si la misma se ha visto amortizada hace, como mucho cuatro años. Desde este despacho, entendemos que en primer lugar sería conveniente presentar una reclamación ante el propio banco, para, posteriormente, si la misma no es atendida, presentar demanda ante los Juzgados. Dichas reclamaciones se podrían realizar tanto de las hipotecas que gravan la vivienda habitual, como de segundas o terceras viviendas.

¿QUÉ CUANTÍA SE PUEDE RECLAMAR?

En las reclamaciones se pueden solicitar los gastos ocasionados por la notaría, los del registro de la propiedad, los de la gestoría (en el caso en que la impusiera el banco, lo que es práctica habitual) y los impuestos de los Actos Jurídicos Documentados de la escritura hipotecaria. Como resulta lógico hay que realizar un estudio de cada caso, pero los citados costes pueden abarcar hasta el 3% del préstamo hipotecario. Así, como ejemplo, para una hipoteca tipo de 200.000 euros, los gastos podrían llegar a los 3.500 euros. Actualmente, en sede judicial, ya se contemplan la devolución de algunos de estos gastos, por lo que desde aquí animamos a que se ponga en contacto con nosotros, sin ningún compromiso, de tal forma que estudiaremos su caso y le calcularemos los posibles importes a obtener. Para ello nos sería necesaria la siguiente documentación: